Die deutsche Trinkwasserverordnung macht die Legionellenprüfung für Vermieter*innen zur Pflicht. Diese Maßnahme dient dem Schutz der Mieter*innen vor den potenziell gesundheitsschädlichen Bakterien. In diesem Artikel erfährst Du, was Vermieter*innen über die Trinkwasserverordnung und die Legionellenprüfung wissen müssen.
Wichtige Erkenntnisse
- Vermieter*innen sind gesetzlich verpflichtet, ihre Warmwasserversorgungsanlagen alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen.
- Mieter*innen können ihren Vermieter*innen rechtlich zur Durchführung der Legionellenprüfung zwingen.
- Bei einem positiven Legionellenbefund sind umgehende Maßnahmen erforderlich, um die Ausbreitung der Bakterien zu verhindern.
- Die Kosten für die regelmäßige Legionellenprüfung dürfen auf die Mieter*innen umgelegt werden, jedoch nicht die Kosten für Sanierungsmaßnahmen oder eine Zweitprüfung.
- Vermieter*innen sollten die Ergebnisse der Legionellenprüfung den Mieter*innen mitteilen, entweder durch einen Aushang oder einen Brief.
Grundlagen der Legionellenprüfung
Was sind Legionellen?
Legionellen sind Bakterien, die vor allem in Warmwasserrohrleitungssystemen gedeihen, wo sie bei Temperaturen zwischen etwa 25°C und 50°C wachsen. Diese Bakterien können, wenn sie als Aerosole eingeatmet werden, ernsthafte Erkrankungen wie die Legionärskrankheit oder das Pontiac-Fieber auslösen.
Legionellen stellen nicht automatisch eine Gesundheitsgefährdung dar. Es wird erst problematisch, wenn sie in den menschlichen Organismus gelangen, beispielsweise durch das Einatmen von bakteriellen Aerosolen.
Legionellen können in verschiedenen Umgebungen auftreten, darunter Klimaanlagen, Luftbefeuchter, Whirlpools und Vernebler. Die Gefahr besteht vor allem, wenn Legionellen in hoher Konzentration im Wasser vorhanden sind und in den menschlichen Körper eindringen.
Die rechtliche Grundlage: Trinkwasserverordnung
Die Trinkwasserverordnung spielt eine zentrale Rolle bei der Sicherstellung der Wasserqualität in Deutschland. Sie legt fest, unter welchen Bedingungen das Trinkwasser in öffentlichen Einrichtungen, wie Schulen und Krankenhäusern, sowie in Wohngebäuden überprüft werden muss. Besonders wichtig ist die Regelung für Vermieter*innen, da sie die Qualität des Wassers in ihren Immobilien gewährleisten müssen.
Die Trinkwasserverordnung muss unbedingt von Vermieter*innen eingehalten werden. Andernfalls drohen hohe Strafen.
Die Verordnung sieht vor, dass regelmäßige Überprüfungen des Wassers auf Legionellen durchgeführt werden müssen. Dies betrifft vor allem Großanlagen, wie Hotels oder Wohngebäude mit großen Wasserspeichern. Die Häufigkeit dieser Überprüfungen ist abhängig von der Art der Anlage:
- Nicht öffentliche Anlagen: Alle drei Jahre
- Andere Fälle: Einmal im Jahr
Bei einem positiven Befund sind Vermieter*innen verpflichtet, umgehend Maßnahmen zu ergreifen und die zuständigen Behörden zu informieren.
Häufigkeit und Fristen der Prüfungen
Die Häufigkeit der Legionellenprüfungen ist ein wichtiger Aspekt, den Vermieter*innen im Blick haben sollte. Gemäß der Trinkwasserverordnung sind regelmäßige Überprüfungen des Trinkwassers auf Legionellen vorgeschrieben. Die genauen Intervalle können je nach Bundesland und den spezifischen Gegebenheiten des Gebäudes variieren.
Ein Legionellenbefall wird während der routinemäßigen Untersuchung festgestellt.
Für eine bessere Übersicht, hier eine kurze Liste der allgemeinen Anforderungen:
- Regelmäßige Überprüfung alle drei Jahre
- Bei Neubauten oder nach größeren Umbauten ist eine Erstprüfung erforderlich
- Dokumentation und Aufbewahrung der Prüfungsergebnisse für zehn Jahre
Pflichten des Vermieters
Regelmäßige Überprüfungen sicherstellen
Als Vermieter*innen ist es eure Pflicht, das Trinkwasser in euren Immobilien regelmäßig auf Legionellen zu prüfen. Diese Verpflichtung ergibt sich direkt aus der Trinkwasserverordnung und dient dem Schutz eurer Mieter*innen.
Wichtig: Nicht die Einhaltung dieser Pflicht kann zu Bußgeldern führen und die Gesundheit der Mieter*innen gefährden.
Die Häufigkeit der notwendigen Überprüfungen hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Volumen des Warmwasserspeichers oder der Anzahl der Wohneinheiten. Generell gilt:
- Bei Anlagen mit einem Warmwasserspeicher von mehr als 400 Litern oder einem Leitungsvolumen, das die Warmwasserbereitung beeinflusst, sind Untersuchungen alle drei Jahre erforderlich.
- In allen anderen Fällen müssen die Überprüfungen jährlich stattfinden.
Unser Tipp: Lasst euer Rohrleitungssystem regelmäßig von einer Fachkraft überprüfen. Dies spart nicht nur Nerven und Zeit, sondern schont auch den Geldbeutel.
Maßnahmen bei positivem Legionellenbefund
Ein positiver Legionellenbefund ist kein Grund zur Panik, aber ein Signal für sofortiges Handeln. Die Gesundheit der Mieter*innen steht an erster Stelle. Sobald das Labor einen positiven Befund meldet, sind sowohl die Mieter*innen als auch das zuständige Gesundheitsamt umgehend zu informieren. Dies ist der erste und wichtigste Schritt, um die Ausbreitung der Bakterien zu verhindern und die Gesundheit der Bewohner*innen zu schützen.
In Abstimmung mit dem Gesundheitsamt müssen Vermieter*innen folgende Schritte einleiten:
- Meldung des Befunds an das Gesundheitsamt
- Durchführung einer Ortsbesichtigung und Prüfung der technischen Anlagen
- Einleitung von Gefährdungsanalysen durch das Gesundheitsamt oder eine akkreditierte Prüfstelle
Diese Maßnahmen sind so lange zu wiederholen, bis eine vollständige Beseitigung des Legionellenbefalls erreicht ist. Nach jeder Sanierungsmaßnahme sind kontrollierende Nachuntersuchungen erforderlich, um sicherzustellen, dass die Legionellen erfolgreich bekämpft wurden.
Informationspflicht gegenüber Mieter*innen
Als Vermieter*in habt ihr nicht nur die Pflicht, regelmäßige Legionellenprüfungen durchzuführen, sondern auch eine klare Informationspflicht gegenüber euren Mieter*innen. Sobald ein positiver Legionellenbefund vorliegt, müsst ihr umgehend handeln. Dies beinhaltet nicht nur die sofortige Benachrichtigung der Mieter*innen, sondern auch die Einleitung von Maßnahmen zur Behebung des Problems.
Es ist entscheidend, dass alle Mieter*innen über die Risiken und die geplanten Schritte zur Sanierung informiert werden.
Mietverhältnisse einfach & digital verwalten
Über wohnify kannst Du die Ankündigung ganz einfach an alle betroffenen Mieter*innen elektronisch und schnell übermitteln. Dazu bietet Dir wohnify als digitale Immobilienverwaltungsplattform noch viele weitere Funktionen wie zum Beispiel die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, Mietverträgen & vielem mehr!
Hier sind einige wichtige Punkte, die ihr beachten solltet:
- Informiert Mieter*innen so schnell wie möglich über den Befund.
- Stellt sicher, dass die Informationen klar und verständlich sind.
- Gebt den Mieter*innen Anweisungen, wie sie sich bis zur Behebung des Problems verhalten sollen.
- Haltet die Mieter*innen über den Fortschritt der Sanierungsmaßnahmen auf dem Laufenden.
Durch die Einhaltung dieser Schritte könnt ihr sicherstellen, dass ihr eurer Informationspflicht nachkommt und gleichzeitig das Risiko für eure Mieter*innen minimiert. Es ist eure Verantwortung, für eine sichere Wohnumgebung zu sorgen.
Kosten und Umlage der Legionellenprüfung
Wer trägt die Kosten?
Die Kosten für die Legionellenprüfung fallen grundsätzlich Vermieter*innen zu. Dieser kann sie jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter*innen umlegen. Es ist wichtig zu verstehen, dass nicht alle Kosten umlagefähig sind. Zum Beispiel sind Kosten, die durch die Sanierung nach einem positiven Legionellenbefund entstehen, durch Vermieter*innen selbst zu tragen.
Die Umlage der Prüfkosten auf die Mieter*innen erfolgt über die Nebenkostenabrechnung.
Hier eine kurze Übersicht, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht:
- Umlagefähig: Kosten der regelmäßigen Legionellenprüfung
- Nicht umlagefähig: Kosten für Sanierungsmaßnahmen nach positivem Befund, Kosten für Zweitprüfungen, Installation von Entnahmestellen
Umlagefähigkeit der Prüfkosten auf Mieter*innen
Die Kosten für Legionellenprüfungen können grundsätzlich auf die Mieter*innen umgelegt werden. Dies betrifft die regelmäßigen Prüfungen, die zur Einhaltung der Trinkwasserverordnung notwendig sind. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Kosten, die durch die Sanierung oder Beseitigung eines Legionellenbefalls entstehen, nicht umlagefähig sind. Diese Kosten gelten als Instandhaltungsmaßnahmen und müssen durch Vermieter*innen getragen werden.
Wichtig: Die Umlage der Prüfkosten auf die Mieter*innen muss transparent und nachvollziehbar in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden.
Hier eine kurze Übersicht, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht:
- Umlagefähig: Kosten für regelmäßige Legionellenprüfungen
- Nicht umlagefähig: Kosten für Sanierung oder Beseitigung eines Legionellenbefalls, Kosten für Zweitprüfungen, Installation einer Entnahmestelle
Durch die neue Trinkwasserverordnung haben sich Grenzwerte für verschiedene Stoffe im Trinkwasser geändert, was die Wohnunswirtschaft beachten muss.
FAQ: Häufig gestellte Fragen
Wer zahlt die Legionellenprüfung?
Die Kosten für Legionellenprüfungen fallen grundsätzlich Vermieter*innen zu. Dieser kann jedoch die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter*innen umlegen. Es ist wichtig zu verstehen, dass nicht alle Kosten umlagefähig sind. Zum Beispiel sind Kosten für Sanierungen oder die Beseitigung eines Legionellenbefalls nicht auf die Mieter*innen übertragbar.
Die regelmäßige Durchführung der Legionellenprüfung ist eine Pflicht der Vermieter*innen und dient dem Schutz der Mieter*innen.
Die Umlage der Prüfkosten auf die Mieter*innen erfolgt üblicherweise über die Nebenkostenabrechnung. Hierbei gibt es jedoch Ausnahmen, die beachtet werden müssen:
- Sanierungskosten
- Kosten für Zweitprüfungen
- Installation von Entnahmestellen
Diese Kosten müssen durch Vermieter*innen selbst getragen werden und sind nicht umlagefähig.
Was tun bei positivem Befund?
Ein positiver Legionellenbefund erfordert schnelles Handeln. Informiere umgehend das Gesundheitsamt und die Mieter*innen über die Situation. Dies ist nicht nur eine rechtliche Verpflichtung, sondern auch ein wichtiger Schritt, um die Gesundheit aller Beteiligten zu schützen.
Im Falle einer Kontamination durch Legionellen sind sowohl Mieter*innen als auch das Gesundheitsamt zu informieren.
Folgende Schritte sollten unverzüglich eingeleitet werden:
- Meldung bei Gesundheitsamt
- Ortsbesichtigung und Prüfung technischer Anlagen
- Gefährdungsanalysen durch Gesundheitsamt oder einer akkreditierten Prüfstelle
Beachte, dass die Kosten für weitere Untersuchungen und Maßnahmen in der Regel durch Vermieter*innen zu tragen sind, da Legionellenbefälle als Mangel an der Mietsache gelten.
Kann ich selbst einen Test durchführen?
Ja, es ist möglich, vor der offiziellen Legionellenprüfung selbst einen Schnelltest durchzuführen. Diese Schnelltests bieten eine erste Einschätzung, ob in dem Trinkwassersystem des Objektes möglicherweise Legionellen vorhanden sind. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass diese Tests nicht die professionelle Untersuchung durch eine akkreditierte Stelle ersetzen können.
Generell gilt bei der Legionellenprüfung, dass Du die Probeentnahme nicht selbst durchführen kannst, es sei denn, Du bist selbst ein zertifizierter Prüfer.
Falls Du Dich für einen Schnelltest entscheiden, beachtet bitte folgende Punkte:
- Die Ergebnisse eines Schnelltests sind nicht abschließend.
- Eine professionelle Prüfung ist in jedem Fall erforderlich.
- Schnelltests können als vorbereitende Maßnahme dienen.
Fazit und Handlungsempfehlungen
Bedeutung der Legionellenprüfung
Die Legionellenprüfung ist nicht nur eine gesetzliche Anforderung, sondern auch ein entscheidender Schritt, um die Gesundheit der Mieter*innen zu schützen und finanzielle Risiken für Vermieter*innen zu minimieren. Legionellen können, wenn sie in hohen Konzentrationen auftreten, ernsthafte gesundheitliche Probleme verursachen, einschließlich Lungenentzündungen, die tödlich enden können.
Die regelmäßige Überprüfung des Trinkwassers auf Legionellen ist daher unerlässlich, um sicherzustellen, dass das Wasser, das in den Gebäuden fließt, sicher und frei von gefährlichen Bakterien ist.
Die Konsequenzen einer Missachtung können gravierend sein, von gesundheitlichen Risiken für die Bewohner*innen bis hin zu finanziellen Verlusten durch Mietausfälle oder notwendige Sanierungsmaßnahmen. Es ist daher im Interesse der Vermieter*innen, diese Prüfungen ernst zu nehmen und regelmäßig durchführen zu lassen.
Tipps für Vermieter*innen
Als Vermieter*in ist es wichtig, proaktiv zu handeln und nicht erst auf Probleme zu warten. Hier sind einige praktische Tipps, die Dir helfen können, Deine Pflichten zu erfüllen und mögliche Risiken zu minimieren:
- Stelle sicher, dass alle Wasserleitungen regelmäßig gewartet und überprüft werden.
- Informiere Dich über die neuesten Vorschriften und halten Dich an diese.
- Kommuniziere offen und transparent mit Deinen Mieter*innen über die Durchführung der Legionellenprüfung und eventuelle Befunde.
Wichtig: Bei einem positiven Legionellenbefund müssen Vermieter*innen das Gesundheitsamt informieren und alle Mieter*innen sofort benachrichtigen. Die weiteren Maßnahmen hängen von den Empfehlungen des Gesundheitsamtes ab.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Legionellenprüfung eine wesentliche Maßnahme zur Sicherstellung der Trinkwasserqualität und zum Schutz der Gesundheit der Mieter darstellt. Die deutsche Trinkwasserverordnung macht es für Vermieter*innen zur Pflicht, ihre Warmwasserversorgungsanlagen alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen, um das Risiko einer Verbreitung dieser potenziell gefährlichen Bakterien zu minimieren. Vermieter*innen sollten sich dieser Verantwortung bewusst sein und die notwendigen Schritte zur Einhaltung der Vorschriften unternehmen, um sowohl rechtliche Konsequenzen als auch gesundheitliche Risiken für ihre Mieter*innen zu vermeiden. Es ist wichtig, dass Vermieter*innen die Ergebnisse der Untersuchungen transparent kommunizieren und bei einem positiven Befund umgehend Maßnahmen ergreifen, um eine weitere Ausbreitung der Legionellen zu verhindern. Die Gesundheit der Mieter*innen sollte immer an erster Stelle stehen.
Häufig gestellte Fragen
Wer zahlt die Legionellenprüfung?
Die Kosten für die Legionellenprüfung dürfen auf die Mieter*innen umgelegt werden. Jedoch sind die Kosten für Sanierung oder Beseitigung des Legionellenbefalls, Zweitprüfungen und die Installation einer Entnahmestelle nicht umlagefähig und müssen vom Eigentümer*innen getragen werden.
Was tun bei positivem Befund?
Bei einem positiven Legionellenbefund müssen Vermieter*innen Maßnahmen ergreifen, um die Ausbreitung der Legionellen zu verhindern. Dies umfasst in der Regel die Sanierung der betroffenen Wassersysteme und die Information der Mieter*innen über die Situation und die ergriffenen Maßnahmen.
Kann ich selbst einen Test durchführen?
Ja, es ist möglich, selbst einen vorbereitenden Test auf Legionellen durchzuführen. Allerdings ersetzt dieser nicht die gesetzlich vorgeschriebene professionelle Prüfung, die von einem zugelassenen Labor durchgeführt werden muss.
Wie oft müssen die Überprüfungen stattfinden?
Gemäß der Trinkwasserverordnung müssen bei nicht öffentlichen Anlagen routinemäßige Untersuchungen auf Legionellen alle drei Jahre stattfinden. Bei bestimmten Anlagen kann auch eine jährliche Prüfpflicht bestehen.
Was passiert, wenn Vermieter*innen die Prüfpflicht missachten?
Missachten Vermieter*innen die Prüfpflicht, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bestraft wird. In schweren Fällen, insbesondere wenn es zu gesundheitlichen Problemen bei Mieter*innen kommt, sind auch höhere Strafen bis hin zu Freiheitsentzug möglich.
Müssen die Ergebnisse der Prüfung den Mieter*innen mitgeteilt werden?
Ja, Vermieter*innen sind verpflichtet, die Ergebnisse der Legionellenprüfung den Mieter*innen mitzuteilen. Dies kann über einen Brief, eine elektronische Nachricht oder einem Aushang im Hausflur geschehen.
