Diese Dinge solltest Du bei einer Mieterhöhung beachten

In Zeiten steigender Mietpreise und zunehmend knapperem Wohnraum in deutschen Städten, stellen sich viele Mieter*Innen aber auch Vermieter*Innen die Frage, unter welchen Umständen eine Mietpreiserhöhung rechtens ist. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen und Bedingungen, unter denen Vermieter*Innen die Miete anheben dürfen, und bietet einen kleinen Exkurs in die rechtlichen Grundlagen die nicht außen vor gelassen werden sollten wenn es um das Thema Mieterhöhung geht.

Rechtliche Grundlagen der Mietanpassung

Angesichts des immer knapper werdenden Wohnraums in Deutschland und der damit einhergehenden sprunghaften Mietpreissteigerungen in den letzten Jahren, gewinnt das Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen für Mietpreisanpassungen an Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt die Richtlinien, nach denen Vermieter*Innen die Miete anpassen dürfen, entweder durch Vereinbarung oder auf gesetzlicher Grundlage.

Ein wichtiger Bestandteil hierfür ist der § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,1.

wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und2.

soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Auch wenn es auf den ersten Blick nach ziemlich viel “Gesetz” aussieht, hier die Kernpunkte für Dich zusammengefasst:

• Vermieter*Innen können eine Mietanpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt.
• Diese basiert auf den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer ähnlichen Gemeinde, unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Qualität, basierend auf den letzten sechs Jahren.
• Die Miete darf innerhalb von drei Jahren, abgesehen von bestimmten Ausnahmen, nicht um mehr als 20% steigen. In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung gilt eine Kappungsgrenze von 15%.
• Die Kappungsgrenze gilt nicht, wenn öffentliche Bindungen wegfallen und dies zuvor zu einer Ausgleichszahlung geführt hat, solange die Erhöhung nicht über die zuletzt entrichtete Ausgleichszahlung hinausgeht.
• Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regelungen abweichen, sind unwirksam.

Wie Du vorgehst, wenn Du Deine Mieterhöhung durchsetzen möchtest

Die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf dem lokalen Mietspiegel oder, falls dieser nicht verfügbar ist, auf dem Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in Bezug auf Ausstattung, Lage und Größe. Eine solche Anpassung ist allerdings erst 15 Monate nach dem Einzug der MieterIinnen und frühestens 15 Monate nach einer vorherigen Mietanhebung zulässig.

Am besten, Du fragst bei Deiner Stadt oder Gemeinde nach, ob es einen sogenannten “qualifizierten Mietspiegel” gibt. So stellt die Stadt Hannover zum Beispiel auf ihrer Seite einen entsprechenden Mietspiegel zur Verfügung:

Wenn Deine Stadt oder Gemeinde jedoch keinen Mietspiegel zur Verfügung stellt, dann kannst Du alternativ Referenzangebote aus Deiner Umgebung suchen und einen entsprechenden Mittelwert erstellen.

Weitere Gründe, die eine Mietanpassung rechtfertigen könnten

Neben der Anpassung an die ortsübliche Miete hast Du als Vermieter*In kannst Du außerdem die Modernisierung als Grund für eine Mietanpassung angeben und diese entsprechend rechtfertigen.

Mietanhebung aufgrund von Modernisierungen

Während Vermieter*Innen zur Instandhaltung verpflichtet sind, können sie für Modernisierungen, die den Wohnwert erhöhen, die Miete anpassen. Hierzu zählen Maßnahmen wie der Einbau eines Fahrstuhls oder die Verbesserung der Energieeffizienz durch bessere Wärmedämmung. Für solche Modernisierungen ist eine vorherige Ankündigung erforderlich, und Mieter*Innen haben unter bestimmten Umständen ein Widerspruchsrecht.

Wichtig zu beachten

Eine Mietpreisanpassung muss den Mieter*Innen rechtzeitig angekündigt werden, und sie haben das Recht, innerhalb bestimmter Fristen Einspruch zu erheben. Zudem ist die Zustimmung der Mieter*Innen erforderlich, um die Anpassung rechtskräftig zu machen. Die genauen Bedingungen, unter denen eine Mietpreisanpassung durchgeführt werden kann, sind im BGB (wie oben beschrieben) festgelegt und sollen einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermieter*Innen und Mieter*Innen sicherstellen.

Während eines vereinbarten Kündigungsverzichts zwischen Mieter*Innen und Vermieter*Innen, in dem beide Seiten sich darauf einigen, für einen bestimmten Zeitraum auf das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses zu verzichten, bleibt die Möglichkeit zur Mieterhöhung unter bestimmten Bedingungen bestehen. Dieser Verzicht schränkt die gesetzlichen Rechte zur Anpassung der Miete nicht automatisch ein, solange die Mieterhöhung im Einklang mit den geltenden gesetzlichen Bestimmungen steht.

Zudem ist für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung die Zustimmung der Mieter*Innen erforderlich. Diese kann entweder ausdrücklich erfolgen oder durch konkludentes Handeln, beispielsweise durch die Zahlung der erhöhten Miete, angenommen werden. Sollten Mieter*Innen der Erhöhung nicht zustimmen, haben Vermieter*Innen unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, auf Zustimmung zu klagen. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, an einen entsprechenden Fachanwalt heranzutreten.