Mieterhöhung nach Mietspiegel oder Index, mit Prüfung der Fristen

Jonas und Mira Albrecht wohnen seit August 2019 in WE 02 der Könneritzstraße 41 und zahlen 640 € kalt für 74,1 m². Im Mietverhältnis öffnest du unter „Miete & Anpassungen“ die Mieterhöhung. Wohnify schlägt den Mietspiegel der Stadt vor und übernimmt Fläche und Baujahr aus dem Bestand. Du wählst Wohnlage und Ausstattungsmerkmale, ordnest die Wohnung in die Spanne ein und übernimmst den Wert.

Eingebaut sind die qualifizierten Mietspiegel von Berlin, Bielefeld, Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Hamburg, Hannover und Wuppertal. Für Düsseldorf, Duisburg, Essen, Frankfurt am Main, Köln, Leipzig, München, Münster, Nürnberg und Stuttgart verlinkt Wohnify den offiziellen Mietspiegelrechner, weil wir die Werte nicht übernehmen dürfen; den Wert trägst du dort von Hand ein, ebenso für alle anderen Städte. Im Schreiben stehen Ausgabe, Gültigkeit und Herausgeber des Mietspiegels. Ist eine Ausgabe abgelaufen, weist Wohnify darauf hin.

Als Begründung gehen auch Vergleichswohnungen, ein Gutachten oder eine Mietdatenbank. Bei Vergleichswohnungen verlangt Wohnify mindestens drei.

• Wartefrist: Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Sperrfrist: Zum Zeitpunkt der Wirkung muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Vorauszahlungen zählen dabei nicht mit.
• Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren, 15 % in Gemeinden mit Landesverordnung (§ 558 Abs. 3 BGB). Welcher Satz gilt, wählst du, Wohnify erinnert daran, die Verordnung zu prüfen.
• Ortsübliche Vergleichsmiete: Die neue Miete darf sie nicht übersteigen.
• Index- oder Staffelmiete: Dann ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen, und Wohnify sagt das.

Die Miete ändert sich in Wohnify erst, wenn die Mieter zugestimmt haben. Dann trägst du die neue Miete ein, und die Sollstellungen passen sich ab dem Wirksamkeitsmonat an. Wie ein Mieterhöhungsverlangen aufgebaut ist, steht im Ratgeber Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.

Für eine Indexmiete trägst du den Basismonat ein, also den Monat der letzten Festsetzung. Wohnify nimmt den Verbraucherpreisindex von Destatis (2020 = 100), rechnet die Veränderung und die neue Kaltmiete aus und prüft, ob die Miete seit einem Jahr unverändert ist. Die Erklärung in Textform erstellt Wohnify als PDF. Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang (§ 557b BGB).

Bei Gewerbeeinheiten gilt § 557b BGB nicht. Dort richtet sich die Anpassung nach der Wertsicherungsklausel im Vertrag, und Wohnify weist darauf hin. Staffeln aus dem Mietvertrag hinterlegst du einmal, mit mindestens einem Jahr Abstand. Am Stichtag übernimmt Wohnify die neue Miete in die Sollstellungen. Mehr im Ratgeber Indexmiete erhöhen.

Für eine Modernisierung nach § 555b BGB erfasst du die Maßnahme mit Kosten, Fördermitteln und dem Anteil, der ohnehin fällige Instandhaltung ersetzt. Wohnify verteilt die Kosten nach Fläche, nach Einheiten oder einzeln auf die Wohnungen und rechnet 8 Prozent im Jahr als Erhöhung. Die Kappung von 3 € je m² in sechs Jahren, oder 2 €, wenn die Miete unter 7 € je m² liegt, rechnet Wohnify mit früheren Erhöhungen zusammen. Für neue Heizungen gilt die Grenze von 0,50 € je m².

Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung geht auch das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB mit pauschal 30 Prozent Instandhaltungsanteil. Wohnify erstellt die Ankündigung nach § 555c BGB mit der Frist für Härteeinwände und nach Abschluss die Erhöhungserklärung, beide als Entwurf. Wann die neue Miete gilt, rechnet Wohnify nach § 559b Abs. 2 aus, einschließlich der Verschiebung um sechs Monate, wenn die Ankündigung fehlte oder die Erhöhung um mehr als zehn Prozent über der angekündigten liegt.