Glossar für Vermieter
Begriffe aus Mietrecht, Nebenkosten und Steuer, kurz definiert, mit Rechtsgrundlage und wo es hilft mit Beispiel.
A
- AbrechnungszeitraumDer Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum, über den du die Betriebskosten mit dem Mieter abrechnest. Er darf höchstens zwölf Monate umfassen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
- AfADie AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes als Werbungskosten über die Nutzungsdauer. Bei Wohngebäuden beträgt sie je nach Fertigstellungsjahr 2, 2,5 oder 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Anlage VDie Anlage V ist die Anlage zur Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Pro vermietetem Objekt gibst du eine eigene Anlage V ab.
B
C
E
F
G
H
I
K
- KaltmieteDie Kaltmiete ist die Miete ohne Kosten für Heizung und Warmwasser. Meist ist die Nettokaltmiete gemeint, also das Entgelt für die Wohnung ohne Betriebskosten.
- KappungsgrenzeDie Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gemeinden, die das Land per Verordnung bestimmt hat, liegt sie bei 15 %.
M
- MietkautionDie Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis leistet. Bei Wohnraum beträgt sie höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB).
- MietpreisbremseDie Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Nach der Verlängerung von 2025 können die Länder sie bis zum 31. Dezember 2029 anwenden.
- MietrückstandEin Mietrückstand liegt vor, wenn der Mieter fällige Miete ganz oder teilweise nicht zahlt. Ab einer bestimmten Höhe berechtigt er den Vermieter zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).
- MietspiegelEin Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde, gegliedert nach Merkmalen wie Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung. Er ist das gängigste Mittel, um eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu begründen.
- MiteigentumsanteilDer Miteigentumsanteil (MEA) ist der Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der mit einer Eigentumswohnung verbunden ist. Er steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch, meist in Tausendsteln oder Zehntausendsteln.
N
O
S
- SchönheitsreparaturenSchönheitsreparaturen sind Arbeiten, die die normalen Abnutzungsspuren des Wohnens beseitigen, vor allem Streichen und Tapezieren. Gesetzlich trägt sie der Vermieter, per Mietvertrag lassen sie sich nur unter engen Voraussetzungen auf den Mieter übertragen.
- SollstellungDie Sollstellung ist die Buchung einer fälligen Forderung gegenüber dem Mieter, etwa der Monatsmiete, noch bevor Geld eingeht. Erst der Abgleich von Soll und Ist zeigt, ob ein Mieter vollständig und pünktlich gezahlt hat.
- StaffelmieteDie Staffelmiete ist eine Vereinbarung, in der die künftigen Mieterhöhungen mit Datum und Betrag schon im Mietvertrag festgelegt werden (§ 557a BGB). Zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen.
U
- ÜbergabeprotokollDas Übergabeprotokoll hält den Zustand einer Wohnung bei Einzug oder Auszug fest, einschließlich Zählerständen und übergebener Schlüssel. Beide Seiten unterschreiben es, damit es später als Beweis dient.
- UmlageschlüsselDer Umlageschlüssel legt fest, nach welchem Maßstab die Betriebskosten eines Hauses auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Gängig sind Wohnfläche, Personenzahl, Anzahl der Einheiten und erfasster Verbrauch.
- Unterjährige VerbrauchsinformationDie unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) ist eine monatliche Mitteilung an den Mieter über seinen Verbrauch an Heizwärme und Warmwasser. Seit dem 1. Januar 2022 ist sie Pflicht, sobald fernablesbare Messgeräte eingebaut sind (§ 6a HeizkostenV).
V
W
- WarmmieteDie Warmmiete ist die monatliche Gesamtmiete aus Nettokaltmiete und den Vorauszahlungen für alle Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser. Es ist der Betrag, den der Mieter monatlich überweist.
- WerbungskostenWerbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG). Bei der Vermietung mindern sie die Einkünfte, die du in der Anlage V erklärst.
- WohnflächeDie Wohnfläche ist die Summe der Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, in der Regel berechnet nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie ist Grundlage für Miete, Mieterhöhung und die Verteilung der Betriebskosten.
X
Lade deinen ersten Mietvertrag hoch.
Ein paar Minuten später siehst du das Objekt mit Einheiten, Mietern und Sollmieten. Bis drei Einheiten kostenlos, ohne Kreditkarte.