Indexmiete erhöhen anhand des Verbraucherpreisindex

Bei einer Indexmiete ist die Nettokaltmiete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Steigt der Index, darfst du die Miete im gleichen Verhältnis anheben. Sinkt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Für die Vereinbarung gelten diese Regeln:

• Die Indexmiete muss schriftlich im Mietvertrag vereinbart sein (§ 557b Abs. 1 BGB).
• Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Änderungen der Betriebskostenvorauszahlungen zählen dabei nicht.
• Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen.
• Modernisierungsumlagen sind nur möglich, wenn du die Maßnahme aufgrund von Umständen durchführen musstest, die du nicht zu vertreten hast.
• In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt diese für die Ausgangsmiete. Die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert.

Du vergleichst den Indexstand, der bei der letzten Mietänderung oder bei Vertragsbeginn maßgeblich war, mit dem zuletzt veröffentlichten Stand. Die Formel lautet neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexwert ÷ alter Indexwert. Nimm immer den Gesamtindex für Deutschland mit derselben Basis, derzeit 2020 = 100.

Die amtlichen Werte stehen auf destatis.de unter Verbraucherpreisindex und in der Datenbank GENESIS. Schau vor dem Schreiben nach dem endgültigen Wert, denn Destatis veröffentlicht zunächst eine Schnellschätzung.

Die Erhöhung machst du mit einer Erklärung in Textform geltend. Brief, E-Mail oder ein Dokument im Mieterportal reichen, eine Unterschrift ist nicht nötig. Zustimmen muss der Mieter nicht. Diese Angaben gehören hinein:

1. der Indexstand bei der letzten Mietänderung und der aktuelle Indexstand, jeweils mit Monat
2. die prozentuale Veränderung oder die Rechnung dazu
3. die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro (§ 557b Abs. 3 Satz 2 BGB)
4. das Datum, ab dem die neue Miete zu zahlen ist
5. ein Hinweis auf die Indexklausel im Mietvertrag

Die erhöhte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Rückwirkend erhöhen kannst du nicht.

Du musst die Erhöhung nicht gleich nach Ablauf des Jahres erklären. Wartest du länger, rechnest du mit dem dann aktuellen Index. Die Steigerung geht also nicht verloren, nur die Mieterhöhung für die Monate bis zur Erklärung.

Für Erhöhungen, die du heute erklärst, gilt das bisherige Recht.

Am häufigsten geht etwas beim Ausgangswert schief, gefolgt von Erhöhungen vor Ablauf der zwölf Monate und Schreiben ohne Angabe der neuen Miete in Euro. Notiere dir zu den Indexmietverträgen das Datum der letzten Anpassung und den damals maßgeblichen Indexwert. Rechne mit mehreren Nachkommastellen und runde erst die neue Miete kaufmännisch auf volle Cent.

Zum Vergleich: Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen schon im Vertrag. Bei der Vergleichsmiete brauchst du die Zustimmung des Mieters, wie der Ratgeber Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete zeigt.

Wohnify lädt die VPI-Werte von Destatis nach, prüft bei Indexmietverträgen, ob eine Anpassung möglich ist, und legt einen Entwurf des Erhöhungsschreibens an. Mehr unter Mietverwaltung mit Wohnify.