Kurz gesagt
Auf die ortsübliche Vergleichsmiete darfst du erhöhen, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist und dein Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommt. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 Prozent. Du musst das Verlangen begründen, meist mit dem Mietspiegel, und der Mieter muss zustimmen.
Inhalt · 6 Abschnitte
Die Voraussetzungen nach § 558 BGB
- Sperrfrist. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein.
- Wartefrist. Das Erhöhungsverlangen darfst du frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen.
- Obergrenze. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
- Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit einer Verordnung des Landes um höchstens 15 Prozent.
- Kein Ausschluss. Ist eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart, scheidet eine Erhöhung nach § 558 BGB aus.
Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) zählen weder bei der Sperrfrist noch bei der Kappungsgrenze mit.
Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mieten, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden. Vergleichbar heißt ähnlich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich energetischer Ausstattung. Seit der Mietspiegelreform müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen.
Die Mietpreisbremse betrifft nur die Miete bei einer Neuvermietung. Im laufenden Mietverhältnis gelten § 558 BGB und die Kappungsgrenze. Wenn du den Mietspiegel heranziehst, prüfe die Einordnung Merkmal für Merkmal: Baujahr, Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung von Bad und Küche, Bodenbeläge und energetischer Zustand. Hier entstehen die meisten Streitigkeiten.
Vier Wege, die Erhöhung zu begründen
| Begründungsmittel | Wann sinnvoll | Hinweis |
|---|---|---|
| Mietspiegel | wenn es einen gibt | das Feld angeben, in das die Wohnung fällt |
| Auskunft aus einer Mietdatenbank | selten verfügbar | nur anerkannte Datenbanken |
| Gutachten eines Sachverständigen | bei Sonderfällen | öffentlich bestellt und vereidigt, kostet meist mehrere hundert Euro |
| drei Vergleichswohnungen | in Gemeinden ohne Mietspiegel | Adresse, Lage im Haus und Quadratmetermiete nennen |
Rechenbeispiel mit Kappungsgrenze
Eine 70-m²-Wohnung kostet seit dem 1. Juli 2025 nettokalt 560,00 € (8,00 €/m²). Drei Jahre vor dem geplanten Erhöhungstermin, am 1. Januar 2024, betrug die Miete 520,00 €. Der Mietspiegel weist für die Wohnung 9,50 €/m² aus. Die Erhöhung soll zum 1. Januar 2027 wirksam werden.
| Prüfung | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete | 70 m² × 9,50 € | 665,00 € |
| Kappungsgrenze 20 % | 520,00 € × 1,20 | 624,00 € |
| Kappungsgrenze 15 % (angespannter Markt) | 520,00 € × 1,15 | 598,00 € |
| Sperrfrist | unverändert seit 01.07.2025, 15 Monate am 01.10.2026 | erfüllt |
| Zulässige neue Miete | der niedrigste Wert | 624,00 € oder 598,00 € |
Nach der Vergleichsmiete wären 665 € möglich. Die Kappungsgrenze begrenzt die Miete aber auf 624 €, in einem Gebiet mit 15-Prozent-Grenze auf 598 €. Ob deine Gemeinde dazugehört, steht in der Verordnung deines Bundeslandes.
Zustimmung, Fristen und Wirksamkeit
- 1
Erhöhungsverlangen in Textform
Schick das begründete Verlangen per Brief, E-Mail oder Mieterportal. Nenne die neue Miete und bitte ausdrücklich um Zustimmung.
- 2
Überlegungsfrist des Mieters
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit (§ 558b Abs. 2 BGB). Geht das Schreiben am 15. Oktober 2026 zu, also bis zum 31. Dezember 2026.
- 3
Wirksamkeit
Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, im Beispiel ab dem 1. Januar 2027.
- 4
Klage auf Zustimmung
Stimmt er nicht zu, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen, im Beispiel bis zum 31. März 2027.
Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 561 BGB). Kündigt er, tritt die Erhöhung nicht ein. Stimmt er nur einem Teil zu, gilt die Miete in dieser Höhe, und über den Rest kannst du klagen.
Häufige Fehler
- das Verlangen zu früh gestellt, weil die Wartefrist von einem Jahr übersehen wurde
- die Miete von vor drei Jahren falsch ermittelt und damit die Kappungsgrenze überschritten
- die Wohnung im Mietspiegel falsch eingeordnet, etwa beim Baujahr oder bei der Ausstattung
- eine veraltete Fassung des Mietspiegels verwendet
- die Erhöhung nur mitgeteilt, ohne ausdrücklich um Zustimmung zu bitten
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Dieser Ratgeber gibt den Stand vom 12.10.2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen