Software für Gewerbevermietung im Wohn- und Geschäftshaus
Laden im Erdgeschoss, Praxis im ersten Stock, Wohnungen darüber. Für jede Einheit gelten andere Regeln, und trotzdem ist es ein Haus mit einer Nebenkostenabrechnung.
Ausgangslage
Claudias Haus in der Innenstadt hat zwei Läden, eine Arztpraxis und fünf Wohnungen. Für die Läden hat sie zur Umsatzsteuer optiert, Praxis und Wohnungen sind steuerfrei vermietet. Die Bäckerei im Erdgeschoss trägt bei den Nebenkosten einen Vorwegabzug.
„Ich will Gewerbe und Wohnen sauber trennen, ohne zwei Systeme zu pflegen.“
- Zwei Regelwerke. Für Wohnungen gelten BetrKV und Mieterschutz, für Gewerbe vor allem der Vertrag.
- Umsatzsteuer nur teilweise. Die Läden mit Umsatzsteuer, Praxis und Wohnungen ohne. Die Vorsteuer aus Rechnungen muss aufgeteilt werden.
Was Wohnify dabei übernimmt
- Einheiten mit Typ
- Einheiten sind als Wohnung, Gewerbe, Stellplatz oder Lager angelegt, und die Prüfungen richten sich danach. Den BetrKV-Katalog prüft Wohnify zum Beispiel nur bei Wohnraum.
- Mietkomponenten mit Zeitraum
- Nettomiete, Vorauszahlung und Umsatzsteuer sind eigene Komponenten, jeweils mit Gültigkeitszeitraum.
- Belege mit Steuerbetrag
- Netto, Umsatzsteuer und Brutto werden aus Rechnungen gelesen, E-Rechnungen ohne KI aus dem XML.
Was bei Gewerbe anders ist als bei Wohnraum
| Thema | Wohnraum | Gewerbe |
|---|---|---|
| Umlagefähige Nebenkosten | nur Katalog nach § 2 BetrKV | was vertraglich klar vereinbart ist, auch Verwaltungskosten möglich |
| Abrechnungsfrist | 12 Monate, danach in der Regel keine Nachforderung (§ 556 Abs. 3 BGB) | keine gesetzliche Ausschlussfrist, Abrechnung in angemessener Zeit |
| Kaution | höchstens 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB) | frei vereinbar |
| Indexmiete | § 557b BGB | Preisklauselgesetz, etwa bei mindestens 10 Jahren Bindung des Vermieters |
| CO₂-Kosten | Stufenmodell nach der Anlage zum CO2KostAufG | bis auf Weiteres hälftig (§ 8 CO2KostAufG) |
| Umsatzsteuer | steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG) | Option zur Steuerpflicht möglich (§ 9 UStG) |
Beispiel: Vorwegabzug für die Bäckerei
Das Haus hat 820 m², davon die Bäckerei 140 m². Die Müllkosten betragen 3.600 € im Jahr. Laut Vertrag trägt die Bäckerei vorab 1.200 € für ihren gewerblichen Müll, die restlichen 2.400 € werden nach Fläche auf alle Einheiten verteilt.
| Einheit | Fläche | Vorwegabzug | Anteil nach Fläche | Summe |
|---|---|---|---|---|
| Bäckerei | 140 m² | 1.200,00 € | 409,76 € | 1.609,76 € |
| Praxis | 180 m² | 526,83 € | 526,83 € | |
| Wohnung 1 | 75 m² | 219,51 € | 219,51 € |
E-Rechnung bei Gewerbemiete
Seit 1. Januar 2025 müssen alle Unternehmer im Inland E-Rechnungen empfangen können, auch Vermieter mit ausschließlich steuerfreien Umsätzen. Ausstellen müssen sie ab 2027 Unternehmer mit mehr als 800.000 € Vorjahresumsatz, ab 2028 alle. Steuerfreie Wohnraumvermietung ist davon ausgenommen, bei optierter Gewerbemiete gilt die Pflicht.
Wohnify liest XRechnung und ZUGFeRD beim Eingang. E-Rechnungen für Gewerbemieten selbst ausstellen kann Wohnify noch nicht, das ist geplant. Mehr im Ratgeber E-Rechnung für Vermieter.
Aktualisiert am 17.10.2026
Passende Funktionen
- MietverwaltungObjekte, Einheiten, Mietverhältnisse
- NebenkostenabrechnungBetriebskosten verteilen und versenden
- Inbox-AgentRechnungen und Post vorsortieren
- Buchhaltung & BankingKontoauszug importieren, Mieteingang prüfen
- MieterhöhungMietspiegel, Indexmiete, Modernisierung
- Steuer & Anlage VAnlage V, DATEV, Zugang für die Kanzlei
Häufige Fragen
Kann ich Wohnungen und Gewerbe in einem Objekt verwalten?
Ja. Einheiten haben einen Typ, und Wohnify wendet je nach Typ die passenden Prüfungen an, etwa den BetrKV-Katalog nur bei Wohnraum.
Wie gehe ich mit der Umsatzsteuer bei optierten Einheiten um?
Die Umsatzsteuer legst du als eigene Mietkomponente an, Belege werden mit Netto- und Steuerbetrag erfasst. Die Aufteilung der Vorsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden klärst du mit deiner Steuerberatung.
Gilt die Zwölfmonatsfrist für die Nebenkostenabrechnung auch bei Gewerbe?
Nicht unmittelbar, § 556 Abs. 3 BGB gilt für Wohnraum. Bei Gewerbe ist in angemessener Zeit abzurechnen, eine gesetzliche Ausschlussfrist gibt es nicht, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Kann ich eine Wertsicherungsklausel abbilden?
Ja. Du hinterlegst Index und Ausgangswert, Wohnify rechnet die Anpassung aus. Ob die Klausel im Gewerbevertrag wirksam ist, richtet sich nach dem Preisklauselgesetz.
Lade deinen ersten Mietvertrag hoch.
Ein paar Minuten später siehst du das Objekt mit Einheiten, Mietern und Sollmieten. Bis drei Einheiten kostenlos, ohne Kreditkarte.