Liste der umlagefähigen Nebenkosten nach BetrKV

Ohne Vereinbarung sind alle Nebenkosten mit der Miete abgegolten. Betriebskosten darfst du nur umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH genügt dafür ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Die einzelnen Positionen musst du nicht aufzählen, mit einer Ausnahme, den sonstigen Betriebskosten.

Was Betriebskosten sind, definiert § 1 BetrKV: Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. An dem Wort laufend hängt viel. Eine neue Umwälzpumpe für die Heizung ist eine einmalige Ausgabe, also Instandsetzung, und bleibt bei dir.

§ 1 Abs. 2 BetrKV schließt Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich aus. Dazu kommen Positionen, die schon keine laufenden Betriebskosten sind.

• Hausverwaltung, Vergütung des WEG-Verwalters, Buchhaltung, Steuerberatung
• Reparaturen, Ersatzteile und der Austausch von Geräten
• die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft
• Kontoführungsgebühren, Porto und Zinsen
• Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung
• Kosten für leerstehende Wohnungen
• Miete oder Kauf von Rauchwarnmeldern (die Wartung ist als sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn sie vereinbart ist)

Hausmeister. Er reinigt das Treppenhaus, macht Kontrollgänge und repariert nebenbei eine Tür. Umlagefähig sind nur die ersten beiden Tätigkeiten. Bei einer Pauschalrechnung musst du den Reparaturanteil schätzen und die Schätzung nachvollziehbar begründen, am besten mit einer Aufstellung des Hausmeisters.

Grundsteuer. Seit 2025 gelten nach der Grundsteuerreform neue Bescheide. Die Grundsteuer bleibt umlagefähig. Steigt sie deutlich, darfst du die Vorauszahlungen nach der nächsten Abrechnung angemessen anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Wartungsverträge. Die Wartung von Aufzug, Heizung oder Rauchwarnmeldern ist umlagefähig, die Reparatur nicht. Vollwartungsverträge enthalten oft einen Reparaturanteil von 30 bis 50 Prozent. Diesen Teil musst du herausrechnen, im Zweifel mit einer Aufschlüsselung des Anbieters.

Position 17 ist kein Sammelbecken für alles, was übrig bleibt. Umlegen darfst du nur Kosten, die im Mietvertrag konkret genannt sind. Typisch sind Dachrinnenreinigung, Wartung der Rauchwarnmelder, Prüfung von Feuerlöschern, Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen und Wartung einer Lüftungsanlage. Ein Satz wie „sonstige Betriebskosten nach BetrKV“ ohne Aufzählung reicht nicht.

Kommt durch eine Modernisierung eine neue Kostenart hinzu, etwa ein Aufzug, kann die Umlage auch ohne Vertragsänderung zulässig sein. Das hängt von der Formulierung im Mietvertrag ab und sollte im Einzelfall geprüft werden. Bei neuen Mietverträgen zählst du die sonstigen Betriebskosten am besten einzeln auf, das erspart dir den Streit bei der Abrechnung.

Die Liste sagt dir, was du umlegen darfst. Danach verteilst du die Kosten nach dem Umlageschlüssel. Wie das für ein Haus mit sechs Wohnungen aussieht, zeigt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung erstellen. Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten zusätzlich die Heizkostenverordnung und die CO2-Kostenaufteilung.

In Wohnify ist der Kostenartenkatalog nach BetrKV hinterlegt. Wenn du eine Rechnung hochlädst, schlägt das Programm die passende Kostenart vor. Reparaturanteile trennst du vor der Abrechnung selbst ab. Mehr unter Nebenkostenabrechnung mit Wohnify.