Höhe, Zinsen und Rückzahlung der Mietkaution

Die Mietkaution ist auf das Dreifache der Monatsmiete begrenzt, ohne die Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Maßgeblich ist also die Kaltmiete. Ist im Vertrag mehr vereinbart, ist die Vereinbarung nur im übersteigenden Teil unwirksam.

Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Verlangst du eine Barkaution und dazu eine Bürgschaft, dürfen beide zusammen drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.

Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den unmittelbar folgenden Mieten. Eine Klausel, die die ganze Kaution auf einmal verlangt, ist insoweit unwirksam. Die Kautionsabrede selbst bleibt bestehen.

Ist der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten der Kaution im Verzug, kannst du fristlos kündigen, ohne vorher abzumahnen (§ 569 Abs. 2a BGB). Vorher lohnt sich trotzdem eine klare schriftliche Zahlungsaufforderung.

Eine Barkaution musst du getrennt von deinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 BGB). Mit dem Mieter kannst du eine andere Anlageform vereinbaren. Auch dann muss das Geld von deinem Vermögen getrennt bleiben.

Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Bei 2.250 € und 0,5 Prozent Zins sind das 11,25 € im Jahr. Versteuern muss sie der Mieter, die Bank stellt dafür die Bescheinigung aus.

Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Du hast eine angemessene Zeit, um deine Ansprüche zu prüfen, die Gerichte je nach Fall auf drei bis sechs Monate bemessen. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darfst du einen angemessenen Teil bis dahin zurückhalten.

Deine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Nach § 215 BGB kannst du mit einer verjährten Forderung zwar noch gegen den Rückzahlungsanspruch aufrechnen, wenn sie bei Eintritt der Aufrechnungslage noch nicht verjährt war. Verlass dich darauf besser nicht und halte Schäden gleich bei der Rückgabe im Übergabeprotokoll fest.

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   Abnahme mit Protokoll

   Zustand, Zählerstände und Schlüssel bei der Rückgabe festhalten und von beiden Seiten unterschreiben lassen.

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   Ansprüche beziffern

   Für Schäden Kostenvoranschläge einholen und einen Abzug neu für alt herausrechnen. Offene Mieten prüfen.

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   Abrechnung schicken

   Kaution, Zinsen, Abzüge und Einbehalt nachvollziehbar auflisten und zu den Abzügen den Grund nennen.

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   Auszahlen

   Den unstreitigen Betrag zügig überweisen. Den Einbehalt rechnest du mit der nächsten Nebenkostenabrechnung ab.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Bekommt der Mieter die Kaution später vom Käufer nicht zurück, haftest du weiter. Übertrage die Kaution deshalb nachweisbar an den Käufer und informiere den Mieter darüber.

In Wohnify ist die Kaution beim Mietverhältnis hinterlegt. Das Programm rechnet die Zinsen über die Mietzeit mit den Zinssätzen, die du für das Kautionskonto einträgst. Mehr unter Buchhaltung und Banking mit Wohnify.