Das Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug und Auszug

Kein Gesetz schreibt ein Übergabeprotokoll vor. Trotzdem entscheidet es die meisten Streitfälle. Wer einen Schaden ersetzt haben will, muss beweisen, dass er während der Mietzeit entstanden ist. Ohne Einzugsprotokoll steht dann Aussage gegen Aussage.

Dazu kommt die kurze Verjährung. Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Was bei der Übergabe nicht notiert wurde, lässt sich später schwer nachweisen. Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll kann je nach Formulierung sogar so verstanden werden, dass darüber hinaus keine sichtbaren Mängel bestehen.

• Anschrift und Lage der Wohnung, Datum und Uhrzeit, Namen aller Anwesenden
• Raum für Raum: Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen, Heizkörper, Sanitär und Elektrik
• Mängel konkret beschrieben, mit Ort, Größe und Art, zum Beispiel „Kratzer im Laminat, Wohnzimmer vor der Balkontür, etwa 20 cm“
• Fotos mit Datum, nummeriert und im Protokoll erwähnt
• Zählerstände mit Zählernummer für Strom, Gas, Wasser, Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler
• Schlüssel nach Art und Anzahl, auch für Briefkasten, Keller und Transponder
• mitvermietete Einrichtung wie Einbauküche, Markise oder Rauchwarnmelder
• Absprachen, etwa wer welchen Mangel bis wann beseitigt
• beim Auszug die neue Anschrift des Mieters
• die Unterschriften beider Seiten und eine Kopie für den Mieter

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   Termin bei Tageslicht

   Für eine Zwei-Zimmer-Wohnung brauchst du etwa eine Stunde. Die Wohnung sollte leer sein, sonst verdecken Möbel Schäden.

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   Raum für Raum

   Geh immer in derselben Reihenfolge vor. So vergisst du nichts und kannst Einzugs- und Auszugsprotokoll später Zeile für Zeile vergleichen.

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   Zähler ablesen und fotografieren

   Die Zählerstände brauchst du für die zeitanteilige Nebenkostenabrechnung und für die Ummeldung beim Versorger.

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   Mängel gemeinsam formulieren

   Seid ihr euch bei einem Punkt nicht einig, notiere beide Sichtweisen. Das ist besser als ein Protokoll, das eine Seite nicht unterschreibt.

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   Unterschreiben und Kopie übergeben

   Verweigert der Mieter die Unterschrift, halte das fest und nimm einen Zeugen dazu. Fotos mit Zeitstempel sind dann besonders wertvoll.

Vor dem Auszug lohnt sich eine Vorbesichtigung zwei bis vier Wochen vor dem Termin. Der Mieter sieht dann, was er noch erledigen muss, und hat Zeit dafür. Das spart Streit und Handwerkerkosten. Zur Rückgabe gehören auch alle Schlüssel (§ 546 BGB). Notiere deshalb genau, welche du zurückbekommen hast und welche fehlen.

Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Ersatzpflichtig sind nur Schäden, die über eine normale Nutzung hinausgehen. Wo die Grenze liegt, hängt vom Einzelfall ab. Die Tabelle zeigt typische Beispiele.

Ob der Mieter beim Auszug renovieren muss, hängt von der Klausel zu Schönheitsreparaturen ab. Starre Fristenpläne sind unwirksam. Hast du die Wohnung unrenoviert übergeben und dafür keinen angemessenen Ausgleich gewährt, ist eine Renovierungsklausel nach der Rechtsprechung des BGH ebenfalls unwirksam. Auch dafür ist das Einzugsprotokoll der Beleg.

Für einen beschädigten Gegenstand bekommst du in der Regel den Zeitwert ersetzt. Der Neupreis wird um einen Abzug neu für alt gekürzt. Ein Beispiel: Der Laminatboden muss nach einem Wasserschaden ersetzt werden, war aber schon neun Jahre alt. Bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 15 Jahren hatte er noch sechs Jahre vor sich.

Den Betrag kannst du mit der Mietkaution verrechnen. Bewahre Kostenvoranschlag, Rechnung und Fotos auf.

Ein Protokoll auf Papier ist genauso gültig, wenn es vollständig und unterschrieben ist. Digital hat es zwei praktische Vorteile: Die Fotos hängen am richtigen Raum, und die Zählerstände musst du nicht abtippen. Wichtig ist bei beiden Formen, dass der Mieter eine Kopie bekommt und die Unterschriften eindeutig zum Protokoll gehören.

In Wohnify erstellst du das Übergabeprotokoll auf dem Tablet oder Handy, Raum für Raum mit Fotos, Zählerständen und Schlüsseln. Beide Seiten unterschreiben auf dem Gerät, und die Zählerstände werden für die Nebenkostenabrechnung übernommen. Mehr unter Mietverwaltung mit Wohnify.