Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten, die die normalen Abnutzungsspuren des Wohnens beseitigen, vor allem Streichen und Tapezieren. Gesetzlich trägt sie der Vermieter, per Mietvertrag lassen sie sich nur unter engen Voraussetzungen auf den Mieter übertragen.
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB musst du die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten, dazu gehören grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen. Was darunter fällt, beschreibt § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung: Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Parkett abschleifen oder Teppichboden erneuern gehört nicht dazu.
| Klausel im Formularmietvertrag | Wirksam? |
|---|---|
| Mieter trägt Schönheitsreparaturen, Wohnung renoviert übergeben, flexible Fristen („in der Regel“) | grundsätzlich ja |
| Starre Fristen („alle drei Jahre Küche und Bad“) | nein (BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03) |
| Pflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich | nein (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14) |
| Quotenabgeltungsklausel (anteilige Kosten bei Auszug) | nein (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13) |
| Endrenovierung unabhängig vom Zustand | nein |
Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Pflicht bei dir. Hat sich der Zustand einer unrenoviert übernommenen Wohnung deutlich verschlechtert, kann der Mieter Renovierung verlangen, muss sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, 08.07.2020, VIII ZR 163/18).
Übergibst du eine Wohnung mit vergilbten Wänden und steht im Formularvertrag trotzdem eine Renovierungspflicht, ist die Klausel unwirksam. Beim Auszug nach fünf Jahren kannst du dann keine Renovierung verlangen. Schäden über die normale Abnutzung hinaus, etwa Brandflecken, muss der Mieter trotzdem ersetzen. Den Zustand hältst du im Übergabeprotokoll fest. Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB).
Aktualisiert am 12.10.2026
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