AfA
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes als Werbungskosten über die Nutzungsdauer. Bei Wohngebäuden beträgt sie je nach Fertigstellungsjahr 2, 2,5 oder 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG).
Abschreiben kannst du nur den Gebäudeanteil, Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Den Kaufpreis teilst du deshalb auf, zum Beispiel mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder einem Gutachten. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten gehören anteilig zu den Anschaffungskosten des Gebäudes.
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA-Satz pro Jahr | Typisierte Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab 01.01.2023 | 3 % | rund 33 Jahre |
Weist du eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, meist per Gutachten, ist ein höherer Satz möglich (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kannst du stattdessen die degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert wählen (§ 7 Abs. 5a EStG).
Ein Beispiel: Du kaufst eine Eigentumswohnung, Baujahr 1985, für 300.000 € und zahlst 30.000 € Kaufnebenkosten. Bei 20 % Bodenanteil bleiben 264.000 € für das Gebäude, die AfA beträgt 2 % davon, also 5.280 € im Jahr. Geht die Wohnung am 1. Oktober auf dich über, setzt du im ersten Jahr 3/12 an, das sind 1.320 €. Eingetragen wird die AfA in der Anlage V.
Aktualisiert am 12.10.2026
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