Werbungskosten

Absetzbar sind Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, auch schon vor dem ersten Mieter, etwa bei Leerstand mit Vermietungsabsicht. Es gilt das Abflussprinzip nach § 11 EStG, du setzt Kosten in dem Jahr ab, in dem du sie bezahlst. Als Vermieter von Wohnraum ziehst du keine Vorsteuer, deshalb zählen die Bruttobeträge.

Erhaltungsaufwand, etwa ein neuer Anstrich oder der Austausch der Heizung, ist im Jahr der Zahlung abziehbar. Größeren Erhaltungsaufwand bei Wohngebäuden kannst du auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Herstellungskosten, etwa für einen Anbau, wirken nur über die AfA. Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudekosten (ohne Umsatzsteuer) für Instandsetzung und Modernisierung aus, werden diese Ausgaben zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Hat das Gebäude 200.000 € gekostet, liegt die Grenze bei 30.000 € netto. Renovierst du im zweiten Jahr für 25.000 € netto, kannst du das zunächst als Erhaltungsaufwand ansetzen. Kommen im dritten Jahr 8.000 € hinzu, sind es 33.000 €. Dann werden alle Beträge Teil der AfA-Basis und wirken mit 2 % pro Jahr, der Bescheid für das zweite Jahr wird entsprechend geändert.