Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die Summe der Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, in der Regel berechnet nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie ist Grundlage für Miete, Mieterhöhung und die Verteilung der Betriebskosten.
Unmittelbar gilt die WoFlV nur für geförderten Wohnraum. Der BGH wendet sie aber auch bei frei finanzierten Wohnungen an, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben und keine andere Berechnungsart ortsüblich ist. Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Dachboden oder Heizungsraum zählen nicht zur Wohnfläche, ebenso wenig Garagen und Geschäftsräume (§ 2 Abs. 3 WoFlV).
| Fläche | Anrechnung (§ 4 WoFlV) |
|---|---|
| lichte Höhe mindestens 2 m | voll |
| lichte Höhe 1 bis unter 2 m, z. B. unter Dachschrägen | zur Hälfte |
| lichte Höhe unter 1 m | nicht |
| unbeheizter Wintergarten, Schwimmbad | zur Hälfte |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte |
Eine Dachgeschosswohnung hat 60 m² mit voller Höhe, 8 m² unter Schrägen zwischen 1 und 2 m, 3 m² unter 1 m und einen Balkon mit 8 m². Mit dem Balkon zu einem Viertel ergibt das 60 + 4 + 0 + 2 = 66 m², mit der Hälfte 68 m². Bei 12 €/m² macht der Unterschied 24 € Miete im Monat aus.
Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen, ist das nach dem BGH ein Mangel, der Mieter kann die Miete mindern. Für Mieterhöhungen zählt die tatsächliche Fläche (BGH, 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Auch der Umlageschlüssel nach Fläche und die Einstufung nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz bauen auf der Wohnfläche auf. Mit dem Miteigentumsanteil einer Eigentumswohnung hat sie rechtlich nichts zu tun.
Aktualisiert am 12.10.2026