Betriebskosten
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB). Auf den Mieter umlegen kannst du sie nur, soweit der Mietvertrag das vorsieht.
Umgangssprachlich heißen sie Nebenkosten. Welche Kosten dazugehören, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in 17 Nummern abschließend auf, von der Grundsteuer bis zu den sonstigen Betriebskosten. Im Mietvertrag genügt nach dem BGH der Satz, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17, etwa die Dachrinnenreinigung, musst du einzeln benennen.
| Umlagefähig (Beispiele) | Nicht umlagefähig (Beispiele) |
|---|---|
| Grundsteuer | Verwaltungskosten, Kontoführung, Porto |
| Wasser und Abwasser | Reparaturen und Instandhaltung |
| Heizung und Warmwasser | Erhaltungsrücklage der WEG |
| Müllabfuhr, Straßenreinigung | Zinsen und Tilgung |
| Gebäudereinigung, Gartenpflege | Kosten leer stehender Wohnungen |
| Hauswart (ohne Reparatur- und Verwaltungsanteil) | Rechtsberatung, Mahngebühren |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | Einmalige Anschaffungen, z. B. neue Mülltonnen |
Ein Haus mit 400 m² Wohnfläche hat 6.400 € umlagefähige Betriebskosten im Jahr, ohne Heizung. Das sind 16 € pro m². Auf eine 80-m²-Wohnung entfallen 1.280 € im Jahr, rund 107 € im Monat. Zahlt der Mieter 100 € Nebenkostenvorauszahlung, ergibt sich eine Nachzahlung von 80 €.
Verteilt werden die Kosten nach dem Umlageschlüssel, Heizung und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung. Außerdem gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Überteuerte Dienstleistungsverträge, etwa für die Hausreinigung, kann der Mieter beanstanden.
Aktualisiert am 12.10.2026