Umlageschlüssel
Der Umlageschlüssel legt fest, nach welchem Maßstab die Betriebskosten eines Hauses auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Gängig sind Wohnfläche, Personenzahl, Anzahl der Einheiten und erfasster Verbrauch.
Welcher Schlüssel gilt, regelt zuerst der Mietvertrag. Fehlt eine Vereinbarung, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt, Kosten mit erfasstem Verbrauch nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung 50 bis 70 % Verbrauchsanteil vor. Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Gemeinschaft, häufig der Miteigentumsanteil (§ 556a Abs. 3 BGB).
| Schlüssel | Typische Kostenarten |
|---|---|
| Wohnfläche | Grundsteuer, Versicherungen, Hausreinigung, Gartenpflege |
| Personenzahl | Müllabfuhr, Wasser ohne Zähler |
| Wohneinheiten | Kabelanschluss, Rauchmelderwartung |
| Verbrauch | Heizung, Warmwasser, Wasser mit Zähler |
| Miteigentumsanteil | Kosten aus der WEG-Abrechnung bei Eigentumswohnungen |
Die Grundsteuer eines Hauses beträgt 1.800 €, die drei Wohnungen haben 50, 70 und 80 m², zusammen 200 m². Pro m² fallen 9 € an, die Wohnungen tragen also 450 €, 630 € und 720 €. Nach Einheiten verteilt zahlte jede Wohnung 600 €, die kleinste 150 € mehr als nach Fläche.
Einseitig ändern darfst du einen vereinbarten Schlüssel nur, um auf Verbrauchserfassung umzustellen. Das erklärst du vor Beginn des Abrechnungszeitraums in Textform (§ 556a Abs. 2 BGB). Andere Änderungen brauchen die Zustimmung des Mieters. Leerstand trägst du selbst, die Kosten leerer Wohnungen darfst du nicht auf die übrigen Mieter verteilen.
Aktualisiert am 12.10.2026