Mieterhöhung berechnen

Zwei Obergrenzen, die kleinere zählt

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Bei 70 m² und einem Mietspiegelwert von 10,50 € je m² sind das 735 €. Dazu kommt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. Lag sie vor drei Jahren bei 650 €, ist bei 780 € Schluss. In diesem Beispiel bremst also die Vergleichsmiete, und 735 € sind das Maximum.

In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 % statt 20 %. Welche Gemeinden das sind, legt jedes Land in einer eigenen Verordnung fest, jeweils für höchstens fünf Jahre. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit.

Wartefrist, Sperrfrist und Wirksamkeit

• Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung beim Mieter ankommen.
• Wenn die neue Miete gelten soll, muss die alte seit 15 Monaten unverändert sein.
• Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit für seine Zustimmung. Kommt das Schreiben am 20. November an, läuft die Frist bis 31. Januar, und die neue Miete gilt ab 1. Februar.

Was ins Schreiben gehört

Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung (§ 558a BGB): ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei vergleichbare Wohnungen. Gibt es für deine Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, musst du dessen Werte im Schreiben nennen, auch wenn du dich auf etwas anderes stützt. Ist im Vertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen. Ausgabe, Gültigkeit und den offiziellen Rechner für 20 Städte findest du in der Übersicht der Mietspiegel.